|  
Neue Rahmenbedingungen in der Wohnbaufinanzierung: Vergleichen wichtiger denn je
Die gute Nachricht gleich zu Beginn. Die im August 2022 neu in Kraft getretenen strengeren Vergaberichtlinien für Wohnbaukredite haben die Geberlaune in der heimischen Bankenlandschaft bislang nicht spürbar beeinträchtigt. Das Herzstück der neuen Verordnung ist sinngemäß ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent, welchen man in ein Immobilienprojekt einbringen muss. Diese vermeintliche neue Hürde in der Kreditvergabe wurde seit jeher zumindest für „Durchschnittsverdiener“ bei vielen Banken als Standard verlangt und gilt zudem als generelle Empfehlung auch von unabhängigen Beratungsstellen. Die Wachstumsraten in der heimischen Wohnbaufinanzierung sind jedenfalls weiter konstant. 3,9 Milliarden Euro bzw. 2,98 Prozent auf 133,4 Milliarden Euro betrug die Steigerung im ersten Halbjahr 2022. Zur Herausforderung werden nun aber steigende Kreditzinsen und natürlich die extrem hohen Immobilienpreise.
20 Prozent Eigenkapital nur eine Faustformel
Grundsätzlich sollte sich ein potenzieller Immobilienkäufer mit 20 Prozent Eigenkapital nicht hundertprozentig auf der sicheren Seite wähnen. Die Verordnung der Finanzmarktaufsicht sieht nämlich eine andere Diktion vor, welche wir am besten an einem Beispiel festmachen.
Beispiel:
Kaufpreis Eigentumswohnung 400.000 € zuzüglich 10% Kaufnebenkosten = Gesamtkosten: 440.000 €
20% von 440.000 € = 88.000 € müssten demnach der Bank entweder als Sicherheit (z. B. Guthaben aus Lebensversicherungen, Wertpapiere, andere Immobilien, etc.) angeboten oder bar in den Kauf eingebracht werden. Als maximale Finanzierungssumme wären somit 352.000 € möglich.
Tatsächlich ist die Messlatte für die Kreditvergabe aber die sogenannte „Beleihungsquote“. Und diese darf maximal 90 Prozent des Immobilienwertes betragen. Bankseitig werden meist mit automatisierten Kalkulationsprogrammen entsprechende Verkehrswertermittlungen durchgeführt, die in der Praxis zu teils gravierenden Unterschieden zwischen einzelnen Instituten führen. Somit könnte Bank A bei der hausinternen Schätzung exakt auf den Kaufpreis von 400.000 € kommen und 90% davon, somit 360.000 € finanzieren. Bank B dagegen könnte nur einen Wert von 350.000 € ermitteln und kann daher eine Finanzierung in Höhe von maximal 315.000 € (90 Prozent) zur Verfügung stellen.
Umgekehrt könnte die gegenständliche Eigentumswohnung zum Beispiel aus dem Familienverband mit 400.000 € atypisch günstig bzw. deutlich unter dem eigentlichen Wert angekauft werden. Angenommen die Bank würde einen Schätzwert von 600.000 € errechnen. In diesem Fall wäre sogar ein Kredit über 540.000 € im Rahmen der neuen Richtlinien theoretisch möglich.
Zu guter Letzt wurde den Banken eine Ausnahmequote bei der Eigenmittelbetrachtung von 20 Prozent der vergebenen Wohnbaufinanzierungen zugestanden. Hier dürfen sich speziell Kunden mit hohen Einkünften und sicheren Jobs berechtigte Hoffnungen machen, auch bei geringen Ersparnissen an eine Finanzierung zu kommen.
Variable Kreditzinsen steigen massiv, Fixzinsangebote teils wieder attraktiver
Wie erwartet hat die europäische Zentralbank im September 2022 die Leitzinsen um 0,75 auf 1,25% angehoben. Das bedeutet für Kreditnehmer, welche mit der Bank eine „variable“, also eine an das Marktzinsniveau laufend angepasste Verzinsung vereinbart haben, schon in Kürze höhere monatliche Rückzahlungsraten. Deutlich weniger vorhersehbar dagegen war bzw. ist die Entwicklung der Fixzinsangebote in der Wohnbaufinanzierung. Nachdem die entsprechenden Konditionen bereits zu Jahresbeginn – also noch weit vor der ersten Zinsanhebung der europäischen Zentralbank – stark angezogen haben, konnten sich Banken im Juli 2022 zumindest kurzfristig wieder deutlich günstiger langfristiges Geld leihen und die Konditionen für fix verzinste Immobilienkredite sogar wieder senken. Jedoch haben nicht alle Finanzinstitute diese Vorteile an ihre Kunden weitergegeben bzw. bieten einige überhaupt nur noch variable bzw. kürze Fixvarianten mit maximal 10 Jahren an. Die Differenz zwischen variablen und aktuellen Fixzinskonditionen wurde bzw. wird durch den jüngsten Zinsschritt der Zentralbank wieder kleiner.
Tipp – Kreditangebote professionell vergleichen wichtiger denn je
Selten lagen Kreditangebote im Wohnbaufinanzierungsbereich weiter als im Herbst 2022 auseinander. Da kann es schon mal vorkommen, dass der Zinssatz für eine 25-jährige Fixvereinbarung bei einem Topanbieter unter der variablen (!) Kondition der Hausbank liegt. Zudem ist auch Marktexpertise in Bezug auf die neuen Kreditvergaberichtlinien gefragt. Hier kann beispielsweise eine bankspezifisch geringe Verkehrswertschätzung Ihrer Immobilie zu Problemen in der Finanzierungsvergabe führen.
Wir als Experten begleiten Sie sehr gerne professionell zu den günstigsten Konditionen und Modalitäten Ihrer Wohnbaufinanzierung.
(Datenquelle: Österreichische Nationalbank)
| 
